การควบคุมการก่อสร้าง (อาคาร) กับมูลค่าที่ดินเปล่า
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
การควบคุมการก่อสร้างที่มีผลต่อมูลค่าที่ดิน โดยมีกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินเปล่า ที่ตั้งอยู่ทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง เช่นในเขตเมืองนั้น การควบคุมการก่อสร้าง หรือ ข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารจะเป็นตัวกำหนดราคาที่ดินที่สำคัญมาก
โดยทั่วไปแล้วอาจคิดกันว่าการประเมินค่าที่ดินแค่ใช้การเปรียบเทียบกับราคาตลาดทั่วไปแต่เพียงอย่างเดียว แต่จริง ๆ แล้ว ในการประเมินค่าที่ดินแปลงหนึ่งในเขตเมือง โดยเฉพาะในบริเวณที่มีศักยภาพสูง ๆ จะมีความยาก ซับซ้อน ในการประเมินสูง เพราะผู้ประเมินจะต้องพิจารณาถึงศักยภาพที่ดินว่า ที่ดินแปลงนั้นจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้ ซึ่งการพิจารณาศักยภาพที่ดินต้องพิจารณาปัจจัยหลัก ๆ 3 ประการ คือ
1. ความเป็นไปได้ทางด้านกายภาพ
2. ความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมาย
3. ความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดและการเงิน
โดยในการพิจารณาความเป็นไปได้ในทางกฏหมายนั้นจะต้องศึกษาว่าจะสามารถก่อสร้างอาคารได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งต้องพิจารณาถึง กฎหมายการควบคุมการก่อสร้าง ว่ามีข้อกำหนด หรือข้อห้ามอะไรบ้างในการก่อสร้างบนที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ “สรุปว่าถ้ามีที่ดิน 1 แปลง จะก่อสร้างอาคารได้พื้นที่มากที่สุดแค่ไหนตามกฎหมายนั่นเอง”
ประเด็นข้อกฎหมายทางด้านควบคุมการก่อสร้างที่ควรทราบในการพิจารณามูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะพิจารณาตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นหลัก และมีกฎหมายลูกที่เป็นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ ประกาศต่าง ๆ ในท้องที่ที่ดินทั้งอยู่ และศักยภาพการพัฒนาที่ดิน ย่านใจกลางเมืองหรือเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่แล้วมักจะต้องเป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้น การมีที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วจะสามารถก่อสร้างอาคารดังกล่าวได้หรือไม่ จะเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาในการประเมิน
ความหมายของอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนี้
•
| อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป |
•
| อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร |
•
| อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีเนื้อที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ก็จะมีข้อกฏหมายควบคุมอีกระดับ |
โดยในการพิจารณามูลค่าที่ดินทั้งในการใช้ทั่วไป หรือการประเมิน มีกฎหมายอาคารที่ต้องพิจารณาเบื้องต้น เช่นว่า
•
| FAR (Floor Area Ratio) สัดส่วนการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ต่อพื้นที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดไว้เป็น 10 : 1 หมายถึงถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารได้เต็มที่ไม่เกิน 10 เท่าของ 1 ไร่ คิดเป็น 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา, 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร ดังนั้น 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร 10 เท่าของ 1,600 ตารางเมตร = 16,000 ตารางเมตร) |
•
| ที่ดินที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน หรือถ้าเป็นขนาดใหญ่พิเศษที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีขนาดความกว้างของซอยไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน |
•
| อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีถนนที่มีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร ปราศจากสิ่งปกคลุม รอบอาคาร |
•
| ความสูงอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ ต้องขึ้นอยู่ความกว้างของถนนหรือซอยที่ผ่านหน้าที่ดิน โดยความสูงอาคารจะสามารถก่อสร้างได้ไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากตัวอาคารถึงถนนฝั่งตรงข้าม |
•
| ระยะถอยร่น ที่ดินติดถนนสายหลักต่าง ๆ มักจะกำหนดไว้ว่าในระยะ 15 เมตร จากเขตทาง ห้ามก่อสร้างอาคารทุกประเภท |
•
| ข้อจำกัดริมทะเล, ริมคลองฯ, ข้อจำกัดรอบสถานที่สำคัญ ๆ เช่น พระราชวัง รอบสนามบิน เขตทหาร เขตการควบคุมสิ่งแวดล้อม เป็นต้น |
ข้างต้นเป็นเพียงข้อกำหนดส่วนหนึ่งเบื้องต้น ยังไม่ได้พิจารณาถึงรายละเอียดอื่น ๆ ภายในอาคารที่ต้องออกแบบถูกต้องตามข้อกำหนดเท่านั้น ซึ่งยังมีกฏต่างๆ ที่เกียวข้องอีกมาก
ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นความสำคัญ เช่น การประเมินค่าที่ดินในซอยแถว ๆ ถนนสุขุมวิท ช่วงต้น ๆ ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ เท่ากันตั้งอยู่คนละซอย ซอยหนึ่งกว้าง 10 เมตร (สาธารณประโยชน์) ซอยหนึ่งกว้าง 8 เมตร ราคาที่ดินจากแตกต่างกันมาก เนื่องจากซอยกว้าง 10 เมตร จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 เมตร) ได้ ซึ่งถ้าพิจารณา FAR 1: 10 แล้วที่ดิน 1.5 ไร่ ควรจะก่อสร้างได้เต็มพื้นที่ถึง 24,000 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินในซอยกว้างเพียง 8 เมตร สามารถก่อสร้างได้เพียง 9,999 ตารางเมตรเท่านั้น เพราะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ไม่ได้ ดังนั้นถ้าทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดอย่างเดียวอาจทำให้ราคาผิดเพี้ยนได้ ผมจะแสดงตัวอย่างความแตกต่างของมูลค่าที่ดิน 2 แปลงข้างต้น ดังนี้
| ตารางการประเมินค่าที่ดิน (เปล่า) ที่มีความกว้างถนน ต่างกัน |
| | |
แปลงที่ 1
| |
แปลงที่ 2
| | |
| 1 | ถนน (ซอย) ผ่านหน้าที่ดินกว้าง : เมตร | | 10.00 | | 8.00 | | เพื่อเทียบความต่างของความกว้างซอย (สร้างอาคารได้ไม่เท่ากัน) |
| 2 | ศักยภาพการพัฒนา | | คอนโดมิเนียม | | คอนโดมิเนียม | | สมมติฐานพัฒนาเหมือนกัน |
| 3 | เนื้อที่ดิน (ไร่) | | 1.5 | | 1.5 | | |
| | | คิดเป็นตารางวา | | 600 | | 600 | | 1 ไร่ = 400 ตารางวา |
| 4 | ก่อสร้างได้สูงสุด (ตารางเมตร) | | 24,000 | | 24,000 | | ตาม FAR 10:1 |
| 5 | แต่สามารถก่อสร้างได้เพียง (ตารางเมตร) | | 24,000 | | 9,999 | | เนื่องจากความกว้างถนนผ่านหน้าที่ดิน |
| | | จำนวนชั้นประมาณ (ชั้น) | | 14 | | 6 | | |
| 6 | ประมาณพื้นที่ขาย/เช่า (ตารางเมตร) | | 13,200 | | 5,499 | | ประมาณ 55% ต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง+ที่จอดรถ |
| 7 | ถ้าขายได้ ตรม.ละ (บาท) | | 40,000 | | 40,000 | | เปรียบเทียบราคาซื้อขายในย่านนี้ |
| 8 | มูลค่าขายรวม = มูลค่าโครงการ (บาท) | | 528,000,000 | | 219,978,000 | | |
| 9 | หักค่าระยะเวลาในการขาย | | 471,428,571 | | 196,408,929 | | Present Value จากการขาย 2 ปี (เฉลี่ย 1 ปี, Discount Rate 12%) |
| 10 | หักค่าดำเนินการ, ภาษี, กำไร | | 20% | | 20% | | |
| | | คงเหลือ | | 377,142,857 | | 157,127,143 | | |
| 11 | หักต้นทุนค่าก่อสร้าง | | | | | | |
| | | ตารางเมตรละ (บาท) | | 12,400 | | 10,800 | | อ้างอิง ค่าก่อสร้างมาตรฐาน สมาคมผู้ประเมินฯ ปี 44 |
| | | ค่าก่อสร้างเป็นเงิน (บาท) | | 297,600,000 | | 107,989,200 | | |
| 12 | คงเหลือค่าที่ดินที่เหมาะสม (บาท) | | 79,542,857 | | 49,137,943 | | |
| | | ต่อตารางวา (บาท) | | 132,571 | | 81,897 | | |
| | | ต่างกัน (เท่า) | | 1.62 | | ต่างกัน 62 % เชียวนะครับ แค่ซอยกว้างต่างกัน แค่ 2 เมตร |
| |
ตัวอย่างข้างต้นเป็นเพียงการพิจารณาเพียงประเด็นข้อกฏหมายเรื่องเดียว ในทางปฎิบัติต้องพิจารณาข้อกฏหมายที่มีผลต่อที่ดินแต่ละแปลงให้ครบถ้วน จะเห็นว่าการประเมินค่าที่ดินเปล่าในเขตเมืองที่มีศักยภาพสูงนั้น จะสลับซับซ้อนและยากกว่าที่ทั่วไปคิดกัน ให้ประเมินที่ดินที่มีอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรืออาคารสูงอยู่แล้ว ยังจะง่ายกว่า เพราะนักประเมินไม่ต้องทำตัวเป็นสถาปนิก มานั่งพิจารณาว่าก่อสร้างได้ขนาดไหน เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ เขาก็อนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว มูลค่าข้างต้นเป็นมูลค่าเฉพาะที่ดินเปล่า เพราะที่ดินที่มีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษอยู่แล้ว อาจก่อสร้างก่อนกฏหมายบังคับ และได้รับอนุญาติถูกต้อง จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ ดังน้นราคาที่ดินอาจสูงกว่าที่ดินเปล่าได้ ถ้าอาคารที่ก่อสร้างอยู่แล้ว มีเนื้อที่มากกว่าอาคารที่จะก่อสร้างขึ้นใหม่ ดังนั้นในที่ดินบางแปลงอาจมีมูลค่าสูงกว่าอีกแปลงหนึ่งมากในซอยเดียวกัน ถ้าแปลงนั้นขายพร้อมใบอนุญาติก่อสร้างที่สามารถก่อสร้างได้มากกว่า การขออนุญาติใหม่
ข้อกฎหมายในการควบคุมอาคารในบ้านเรา ปัจจุบันมีกฎหมายแม่ คือ พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และมีกฏหมายลูก เป็นพวกกฏกระทรวงต่าง ๆ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และหน่วยงานท้องถิ่นอื่น ๆ อีกมาก โดยกฏหมายและกฏระเบียบเหล่านี้สามารถตรวจสอบได้กับหน่วยราชการที่อนุญาตก่อสร้างแต่ละท้องที่ รวมทั้งสามารถซื้อหาหนังสือมาเก็บไว้ ปัจจุบันที่มีการรวบรวบโดย สมาคมสถาปนิกสยาม ชื่อ กฎหมายอาคาร (UPDATE ถึงปี 42) |
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น